父母去世多年后，长大成人的姚女士惊诧地发现：在自己不知情的情况下，原来父亲承租的公房已变更承租人，而承租人竟是作为自己未成年时监护人的姑父。之后房改房售房，姑父又瞒着她，以自己的名义买下了该房，并取得了房产证！当姚女士正为维护自己的权益而奔走之时，姑父再次偷偷出手，将这房子转卖给了他的儿媳。
姚女士13岁时父母因为意外事故去世。经过家庭内部协商，确定姚女士的姑父常某作为她的监护人，并办理了监护公证。
在姚女士父母去世后两年，姑父常某将她父亲名下承租的公房，改为由常某承租。“在签订租赁合同时，我姑父并没有向房屋管理部门声明这房子的原承租人是我父亲，也没有说明他和我的监护关系。”
更令姚女士愤然的是，在她20岁时，该房屋房改售房，姑父常某又在姚女士不知情的情况下，竟然以常某自己的名义，与卖房单位签订了房屋买卖合同，并取得了房屋产权证。无奈之下，姚女士提起了诉讼。最终，姑父常某与卖房单位签订的房屋买卖合同被法院确认无效。
“在明知这房屋来源的情况下，我姑父的儿媳陈某仍然与我姑父签订了房屋买卖合同，他们串通要将房屋过户到陈某的名下。”姚女士只得再次起诉，要求确认姑父常某与陈某之间的房屋买卖合同无效。
（文中当事人为化名）
律师分析
1 监护人为私利变更承租人属违法
根据北京市关于公房的规定，一旦公房承租人去世，原有的承租关系便自行终止，而如果有人想要成为公房的承租人，需要满足以下四个条件：一是与原承租人属于同一户籍；二是原承租人的家庭成员；三是与原承租人共同居住一年以上；四是没有其他住房。
在姚女士的父亲去世后，非共同居住人的常某显然不具备承租该处公房的资格。而作为姚女士监护人的常某，明显是为了私利而变更了具有极大财产性质的公房的承租权。
律师认为，根据《民法通则》第十八条的规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。“显然，常某的变更承租人行为，违反了《民法通则》第十八条的规定，严重侵犯被监护人姚女士的合法权益，其变更行为应当无效。”
2 可推定儿媳知情 恶意串通转卖无效
由于常某根本不具备购买该套公房的资格，所以在姚女士起诉后，法院确认常某的购房合同无效。而常某为了确保购买的房子不被索回，将房屋又转卖给自己的儿媳陈某。这一招确实增加了姚女士的维权难度。但律师认为：“常某自身存在恶意无须证明，这是基本的生活常识。”
而对于看似局外人的儿媳陈某，能否以不知情而辩驳呢？姚女士可以依据《合同法》第52条的规定，以常某的儿媳陈某在完全知情的情况下与常某恶意串通为由，要求确认房屋买卖合同无效。
“不过，即使姚女士没有陈某知情的证据，我们一样可以根据生活常识来进行合理推理。儿媳购买公公房子的情况，在社会生活中发生概率本来就比较小，一般来说不可能不询问房屋的来源。姚女士从小跟着常某生活，常某的儿子从未跟妻子陈某提及吗？所谓的”不知情“显然不符合常理。在这种情况下，法院完全可以以此推理陈某对房屋状况是知情的，进而确认常某与陈某签订的房屋买卖合同无效。”
3 追回房屋产权 恐要再打官司
如果法院确认转卖合同无效，姚女士最终能否索回房屋呢？这仍然任重而道远。
律师认为，根据法律规定，合同无效导致的法律后果是双方返还，即常某最终将房屋退还给房屋管理部门，房屋管理部门将购房款退还给常某。由于房屋是常某或其儿媳陈某居住，甚至还有陈某的其他亲属居住。姚女士面临的首要难题，就是常某、陈某及其亲属会主动腾退房屋吗？姚女士面临的第二道难题是：房屋管理部门能否将房屋出售给她？以什么样的方式、什么样的价格出售给她？
“对姚女士来说，最好的办法就是在法院判决常某将房屋返还给房屋管理部门后，姚女士先与房屋管理部门通过协商的方式，签订房屋买卖合同并登记过户，然后取得房屋产权证真正成为房屋的所有人。”律师建议，取得房屋产权证，意味着这处原本属于父亲的房子终于物归原主，姚女士成为了真正的产权人。作为房屋的所有权人，完全有理由要求没有任何权利的常某、陈某及亲属腾退房屋。“如果常某等人不主动腾退，姚女士可以通过诉讼，要求法院强制执行。” （北京晚报 记者 林靖） |
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