【案情】
原告富舒，女。
原告富容（富舒之妹）。
被告富明（富舒、富容之弟）。
生于1919年9月16日富德与生于1925年6月8日九珍结婚先后生育有富舒、富容二女及富明一子。
1945年富德、九珍夫妇在宁县县城共和街购买有木结构房屋若干间。解放后，该房屋仍由富德、九珍一家居住使用。1969年富舒与他人结婚。1976年，富舒搬出老房屋居住。1977年富德病亡。1982年富容因结婚搬出居住。
1988年，九珍、富明出售了部分房屋。同年8月10日，宁县原城乡建设委员会对剩余房屋颁发了房屋所有权证，房屋所有权证记载的所有权人为九珍。所有权性质私产。房屋座落于县城共和街75号，幢号1，间数5。建筑结构：其它（木）。建筑面积：68平方米。
1990年，县国土资源局将该房屋占用的47.90平方米国有土地的使用权人登记为富明。1991年九珍死亡。九珍死亡后，县城共和街75号系富明居住使用。
2012年1月18日，因旧城改造，富明与拆迁人恒大正房地产开发有限公司宁县分公司签订拆迁补偿安置协议。补偿安置方式产权调换。富明将县城镇共和街75号房屋（住宅面积50.70平方米、门市面积32.90平方米）交由拆迁人拆除，换得新建共和街小区4幢1单元1号住宅（面积约72平方米）及4幢1单元3号门市（面积约40.50平方米），安置不足部分拆迁人另补偿现金10万元。协议中特别注明原产权人九珍已去逝。双方还在协议中就房屋使用人的拆迁奖励及补贴进行了约定。
2012年2月6日，富明告知了富舒、富容房屋拆迁情况，提出给富舒、富容各1万元，富舒、富容不同意。2012年3月27日，富明与富容签订遗产继承协议约定：富明给付富容4万元；拆迁安置的房屋过户到富明及其女儿富莎名下，二人只有居住使用权，如房屋转卖变更，应由富舒、富容、富明三人分割。同日，富容申请所在镇人民调解委员会调解，富明与富容达成协议：富容自愿放弃对父母遗产的继承权；富明一次性补偿富容人民币4万元，在2012年3月27日18时前支付。富容同意将拆迁安置的门市和住房产权办为富明及其女儿富莎两人共有。同日，富容领取了富明给付的4万元。2012年7月31日，富舒向法院提起民事诉讼，要求分割房产的三分之一。
诉讼过程中，富舒向本院提出申请，要求对双方争议的位于县城共和街的住房72平方米、门市40.50平方米的价值进行鉴定。因安置的房屋尚在修建之中，法院中止评估。
安置的房屋建成后恒正大房地产开发有限公司宁县分公司交付富明使用，富明换得的共和街小区4幢1单元1-1号住宅实际面积为65平方米，换得的共和街小区4幢1单元12号门市实际面积为42.58平方米，双方按实际调换的房屋重新签订了拆迁补偿安置协议，因住房面积减少、门市面积增加，价值品迭后，恒正大房地产开发有限公司宁县分公司补偿富明3900元。
法院恢复评估，准许并委托天成房地产估价咨询有限公司对申请事项进行评估。2014年4月10日，天成房地产估价咨询有限公司作出估价意见：坐落县城镇共和街小区四幢1单元1-1号（面积为65平方米），单价2544元／㎡，总价16.54万元,坐落于县城共和街小区四幢1单元3号（面积为40.50平方米），单价4290元／㎡，总价17.37万元,合计人民币339100元。该次评估，富舒支付评估费1万元。
庭审过程中，富容表示，其应分割的其余部分财产不再分割，自愿赠与其弟弟富明。
原告富舒诉称，富舒、富容、富明系姐弟关系，其父母在县城共和街有住房50.70平方米，门市32.90平方米。父母与富舒、富容、富明共同居住生活。父母去世后，富舒、富容、富明口头约定上述房屋人均分。富舒、富容成家后，先后搬出该房屋另行居住。姐弟三人因此约定，因富明无房居住、生活困难，产权暂不分割，由富明居住使用。2012年1月18日，富明以个人的名义与房屋拆迁部门签订房屋拆迁补偿安置协议书。富舒、富容得知后，先后多次与富明协商分割共有财产，富明仅同意分割4万元给原告，不能达成一致意见。按照富明与房屋拆迁部门签订的房屋拆迁补偿安置协议，置换住房72平方米，价值201600元，门市40.50平方米，价值243000元，安置房不足部分补偿现金100000元，共计544600元，富舒起诉要求分割三分之一，共计181533元。
原告富容述称，我要求分割属于我所有的部分。
被告富明辩称，我所住房屋是合法继承所得，与富舒、富容之间不存在产权争议；父亲去世35年，母亲去世21年。在此期间，富舒、富容与富明之间没有任何口头协议，富舒、富容也没有向富明主张过权利。富明的请求已超过诉讼时效，故诉请法院驳回富舒、富明的诉讼请求。
【分歧】在评议中存在二种意见：一种意见判决驳回原告的诉讼请求。另一种意见作为共有财产进行补偿性分割处理。
【分析】
坚持作判决驳回原告的诉讼请求者认为：宁县县城共和街75号房屋应属富舒、富容、富明共有。富明在共有权人富舒、富容未授权的情况下，个人与他人签订产权调换合同，擅自处分共有财产，侵犯了富舒、富容的合法权利。恒正大房地产开发有限公司在不知道有其他共有权人的情况下与富明就共有财产进行产权调换，对共有财产属善意、有偿取得，该产权调换合同有效。共有财产因拆除灭失，富舒要求分割已不可能，富舒可以变更诉讼请求，以其他法律关系主张权利。法院将这种况向当事人富舒释明，释明后富舒不变更诉讼请求的，则判决驳回其现有的诉讼请求。
坚持作共财产析产处理者认为：县城原共和街75号木结构房屋系富德、九珍生前的夫妻共同财产。富德病故后，该房产登记为九珍个人所有，继承人富舒、富容、富明长期未提出异议，依照我国《继承法》第8条规定：继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼。该房产应属九珍所有。
1991年九珍病故后，该财产发生继承，继承开始后，继承人富舒、富容、富明均未表示放弃继承，该财产应属富舒、富容、富明共同共有。富舒在2012年2月6日得知富明因拆迁以个人的名义与他人进行产权调换，认为侵犯其财产权利，协商未果于2012年7月31日向法院提起民事诉讼，期间不足1年，依照我国《继承法》第8条规定，其起诉未超过诉讼时效。
虽然富明在共有权人富舒、富容未授权的情况下，以个人名义与他人签订产权调换合同，但富舒、富容未对合同内容提出异议，依法视为富舒、富容对产权调换的认可，该产权调换合同有效。最高人民法院1987年在《关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产，又未分割的可按析产案件处理问题的批复》中明确指出：“各继承人都没有表示放弃继承，根据《继承法》第25条第1款的规定，应视为均已接受继承。诉争的房屋应属各继承人共同共有，他们之间为此发生之诉讼，可按析产案件处理，并参照财产来源、管理使用及实际需要等情况，进行具体分割。”此批复所指向的虽是一起房屋继承纠纷，但对其他财产纠纷也同样适用。因此，富明依据该产权调换合同取得的房产事实应属富舒、富容、富明共同共有。所谓共同共有是指继承人都有意取得该不宜分割之遗产，而且由任何继承人取得该遗产的所有权，都会给其他继承人的生产或生活造成影响。因此，继承人对该遗产保留共同共有状态，并且由各继承人按照自己的应继份对其享有权利和分担应尽的义务。
在共有人对共有房产的价值不能达成共识的情况下，一般的方法均系采取拆价或补偿性分割。所谓折价是指将不宜分割的遗产，或者继承人都不愿取得的遗产，出卖给他人以换取价金，然后再按照各继承人应继份的比例，对价金进行分割。所谓补偿是指先将不宜分割的遗产（灭失的继承房产调换成富明所有房产）折算成价金，交由继承人中一人取得该遗产的所有权，再由取得该遗产的继承人将超出自己应继份的部分，用金钱或实物补偿给其他继承人。本案适宜补偿性分割。因此法院根据富舒提出对共有房产的评估申请，委托天成房地产估价咨询有限公司对共有房产作出《评估意见》为：坐落县城镇共和街小区四幢1单元1-1号（面积为65平方米），单价2544元／㎡，总价16.54万元,坐落于县城共和街小区四幢1单元3号（面积为40.50平方米），单价4290元／㎡，总价17.37万元,合计人民币339100元。评估宣布后，尽管富舒、富明对《评估意见》持异议，但未提供足以反驳其相反证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法院对《评估意见》理应作为证据予以采信。
开发公司建成房屋后，富明换得的共和街小区4幢1单元1-1号住宅实际面积为65平方米，换得的共和街小区4幢1单元12号门市实际面积为42.58平方米。这样原约定拆迁调换的面积与实际换得的面积不一致，导致评估报告上门市计价面积不准确，因此门市的价值应以实际面积和该评估意见确认单价进行计算确定。
由于换得的房屋已经房产局登记富明为所有权人，该房屋由富明一人取得了遗产的所有，但依照法律规定富明将超出自己应继份的部分，用金钱或实物补偿给其他继承人。根据评估意见计价富舒、富容、富明共有财产的市场价值为451968.20元（100000元+3900元+165400元+42.58㎡×4290元／㎡）。应当由富明析产成价款给付其他共有人所属应有部分房屋价款。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条规定共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。《继承法》第二十五条第一款规定 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。2012年2月6日，富容申请所在镇人民调解委员会调解与富明达成协议：富容自愿放弃对父母遗产的继承权；富明一次性补偿富容人民币4万元，在2012年3月27日18时前支付。富容同意将拆迁安置的门市和住房产权办为富明及其女儿富莎两人共有。富容领取了富明给付的4万元。因双方已协商解决，富明应给付富容的所属部分房屋价款，法院不再处理。
但对富舒提起诉讼要求分割遗产的诉讼请求应当予支持。由于富明长期与母亲九珍共同生活，尽其赡养义务多，加之对遗留房产看护管理时间长到拆迁调换产权止，根据《中华人民共和国继承法》第十三条关于“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等”之规定，富明对其遗产可以多分。而富舒成年结婚后就离开母亲九珍生活，所尽赡养义务较少，依法应当少分或不分。根据情势变化，酌情由富明分割所属部分房屋价款10万元给富舒（三分之一的中分10万元），多余诉讼请求部分不予支持。同时对案件受理费、评估费按照分得财产的多少比例分摊负担。
笔者赞成第二种意见。
（上述当事人均为化名）
（作者单位：四川省长宁县人民法院） |
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